Luther-Kuchen zu Silvester 2017

Pünktlich zum Jahresausklang versuchen wir uns im Backen eines der Luther-Kuchen, die wir an einige unserer Geschäftspartner verschickt haben.

Neben der Backmischung benötigt man drei Eier, 200 Gramm weiche Butter, ein Glas abgetropfte Kirschen und ein bisschen was vom Kirschwasser.

Zutaten für den Luther-Kuchen
Zutaten für den Luther-Kuchen

Eier und weiche Butter werden in einer Schüssel miteinander vermischt, anschließend wird das weiße Pulver der Backmischung hinzugegeben.

Eier und weiche Butter verrühren
Eier und weiche Butter verrühren

Unsere professionellen Müllschlucker verputzen viele Speisereste, die ansonsten anderweitig entsorgt werden müssten.

Die Eierschalen wandern wie gewohnt in den Hund des Chefs
Die Eierschalen wandern wie gewohnt in den Hund des Chefs

Die Kirschen wurden abgegossen, das Kirschwasser aufgefangen. Außer drei vollen Esslöffeln benötigt man von der roten Suppe jedoch nichts mehr.

Drei Esslöffel Kirschwasser in den Teig geben
Drei Esslöffel Kirschwasser in den Teig geben

Doch auch für das rote Zuckerwasser fand sich schnell ein Zweitverwerter: der Chef selbst.

Das abgetropfte Kirschwasser bekommt der Chef als Getränk dargeboten
Das abgetropfte Kirschwasser bekommt der Chef als Getränk dargeboten

Der Teig ist nun einigermaßen glattgerührt, einige Butterflocken sieht man noch. Für meine Verhältnisse ist das außerordentlich wenig Teig für die vorgesehene Springform, aber ich lasse mich überraschen. Rührkuchen wächst ja bekanntlich beim Backen über sich hinaus.

Das Kakopulver fehlt noch
Das Kakopulver fehlt noch

Nach Zugabe des Kakaopulvers in die Backmasse wird die eine Hälfte des Teigs auf dem Boden der gefetteten Springform verteilt, dann folgen die Kirschen (auch sehr wenig für diese Form, die anderthalbfache bis doppelte Menge hätte ich besser gefunden) und als dritte Schicht die zweite Hälfte des Teigs.

Die Backform kommt bei 180 Grad Celsius in den vorgeheizten Backofen auf die mittlere Schiene und bäckt dort 55 Minuten.

Kuchen in drei Schichten
Kuchen in drei Schichten

Die Raubtiere warten bereits, um der Spülmaschine den Vorspülgang abzunehmen.

Abschlecken der Geräte
Abschlecken der Geräte

Der mit Spannung erwartete Kuchen entpuppte sich nach der Entnahme aus dem Ofen leider als Enttäuschung. Platt, löchrig, unschön.

Kuchen mit Löchern im Deckel
Kuchen mit Löchern im Deckel

Das Desaster habe ich mit der kakaohaltigen Fettglasur zu kaschieren versucht und als Dekoration eine Luther-Rose in die Substanz gemalt.

Kuchen mit kakaohaltiger Fettglasur
Kuchen mit kakaohaltiger Fettglasur

Zu guter Letzt wird die Luther-Schablone auf die erhärtete Glasur gelegt und der Puderzucker wird darüber gesiebt. Anschließend wird die Schablone vorsichtig wieder entfernt.

Schablone und Puderzucker auf dem Kuchen
Schablone und Puderzucker auf dem Kuchen

Ergebnis: unzureichend.

Luther-Kuchen mit Schattenriss
Luther-Kuchen mit Schattenriss

Der Kuchen wird heute Abend mit Gästen probiert, vielleicht kann der Geschmack über das traurige optische Ergebnis hinwegtäuschen. Ansonsten ist es immer noch: ein netter Gag, der bei vielen Menschen sehr gut ankam und zu zahlreichen begeisterten Rückmeldungen bei uns führte. 🙂

Nachtrag 01.01.2018: Der Kuchen hat, wie Brownies in kleine Teile geschnitten, allen wirklich köstlich geschmeckt!

Frohe Weihnachten 2017

Wir wünschen all unseren Bauherren, Planern und den Vertretern den verschiedenen Gewerke erholsame Weihnachten und einen guten Rutsch in ein neues gemeinsames Arbeitsjahr!

Am Donnerstag, den 21.12.2017 ist unser letzter Arbeitstag in diesem Jahr.

Sie erreichen uns während der Feiertage und des Jahreswechsels wie gewohnt per E-Mail über info@jostconsult.com. Im neuen Jahr sind wieder zu den gewohnten Bürozeiten für Sie erreichbar.

Nachfolgend die Außen- und Innenseite unserer diesjährigen Weihnachtskarte:

JC wünscht frohe Weihnachten 2017!

JC wünscht frohe Weihnachten 2017!

Die Karte kann hier als PDF heruntergeladen werden.

Selbstverständnis, Methodik, Instrumente

1. Jost Consult

Kein Projekt, bei dem die Baukosten nicht ein wichtiges Thema sind!

Man muss dabei nicht zur Elbphilharmonie nach Hamburg schauen, auch in der näheren Umgebung gibt es immer wieder Projekte, die es mit Kostenüberschreitungen in die Tageszeitung schaffen. In den Medien zu stehen ist das eine Problem, das andere – vielleicht viel gravierendere – ist, die Zusatzfinanzierung zu beschaffen. Das gilt für Milliardenprojekte wie Flughäfen genauso wie für Wohnbauprojekte, zum Beispiel im sozialen Wohnungsbau mit fixen Mieten oder beim Pflegeheimbau mit klaren Pflegesätzen. Deshalb ist die Prognose der genauen Baukosten ein elementarer Teil des Projektmanagements.

Die Honorarordnung der Architekten und Ingenieure (HOAI) ist dazu ein schwaches Instrument. Die Forderungen der HOAI z. B. zur Phase 2 „Vorplanung, eine Kostenschätzung mit ein bis zwei stelligen Kostengruppen“ verhelfen zu keinerlei Kostensicherheit. Erst in der Phase 7, kurz vor Baubeginn, forderte die HOAI eine detaillierte positionsbezogene Kostenermittlung – den sogenannten Kostenanschlag. Diese Leistung entfällt in der HOAI 2013.

Viel zu spät, um das Projekt beeinflussen zu können. Umplanungen kosten Geld und gute Laune. Reibungsverluste sind unvermeidbar.

Die Planung und die dazu gehörigen Kosten müssen ganz am Anfang des Planungsprozesses zur Deckung gebracht werden. Die Kostenermittlung muss verbindlich sein. Als Gründer des Unternehmens JC war Harry Jost maßgeblich an der Gestaltung der „DIN 276 Baukosten-Gliederung“ und der „DIN 18960 Baunutzungskosten“ beteiligt. Ausgehend von Forschungsarbeiten zur Verbesserung der Kostenprognose von Bauwerken konnte ein präzises und transparentes Instrument für Architekten und Ingenieure geschaffen werden.

Durch die erworbene Kompetenz im Bereich Baukosten- und Folgekostenprognose hat Harry Jost als Mitglied im Projektleitungsteam Neubau Flughafen München und beim Forschungs- und Ingenieurzentrum BMW Führungsaufgaben bei großen und anspruchsvollen Projekten übernommen. Heute ist JC mit zwei juristisch unabhängigen Firmen in West- und Mitteldeutschland vertreten:

Jost Consult Münster GmbH Jost Consult Projektsteuerung GmbH
Kirchherrngasse 14 Robert-Franz-Ring 13
48143 Münster 06108 Halle (Saale)

2. Grundlagen von Jost Consult

Jost Consult zeichnet sich durch folgende Attribute aus:

  • Außerordentliches Know-how für Projektsteuerung und Kostenmanagement
  • Durchgehende Methodik von der Projektidee bis zur Inbetriebnahme mit einzelnen ausgereiften Verfahrensschritten
  • Hohe Kreativität bei gebotener Problemanalyse und Problemlösung
  • Unternehmerisches Handeln als Arbeitsgrundlage für die Zielerreichung
  • Ausgeprägtes Qualitätsbewusstsein und Kenntnis bei der nachhaltigen Verbesserung sowohl der baulichen Nutzungsqualität als auch der langfristigen Werthaltigkeit der Projekte
  • Fähigkeit, „Wichtig“ und „Unwichtig“ zu unterscheiden
  • Kollegiale Kommunikation im Sinne einer Mediation zur Vermeidung von Reibungsverlusten

Ein Schwerpunkt von JC ist die Begleitung und Steuerung für Bauherren im Kultur-, Schul-, Gesundheitswesen und Sozialbereich. Auftraggeber sind hier in der Regel Stiftungen, öffentliche sowie kirchliche Träger beider Konfessionen und auch private Investoren.
Die Projektsteuerung ist eine baufachlich-planerische Leistung, die in den letzten 20 Jahren entwickelt und etabliert wurde. Die Anbieter von Projektsteuerungsleistungen unterscheiden sich stark in ihrer Methodik und im Selbstverständnis. Das offizielle Leistungsbild kann nur ein Grobraster bieten.
JC versteht die Hauptanforderungen seitens des Bauherrn an den Projektsteuerer wie folgt:

  • Kümmerer
  • Treuhänder
  • Manager
  • Controller

Zum Beispiel: Der Plan zum Umbau eines Krankenhauses oder Pflegeheimes während des laufenden Betriebes fordert vom Bauherrn einen hohen personellen und logistischen Einsatz. Dabei heißt Planen nicht nur Entwickeln, sondern auch, eine Vielzahl von Einzelentscheidungen zu treffen. Eine Fülle von Besprechungen ist – manchmal über Jahre hinweg – wahrzunehmen. Aufgaben des Projektsteuerers sind dabei die weitestmögliche Reduzierung dieses Bauherreneinsatzes, die Führung des Projektteams und zielorientierte Vorbereitung von Entscheidungen.

„Die Herstellung von Verfahrenssicherheit, Kostensicherheit und Planungssicherheit gehört zu den Hauptaufgaben eines Projektsteuerers.“

Aus der Fülle von Projekten während der letzten 20 Jahre hat JC einen Erfahrungsschatz erreicht, der eine krisensichere Durchführung der Projekte gewährleistet. Hochmotivierter Einsatz von qualifiziertem Personal, grundlegend fundierte Methodik und ein zuverlässiges Zahlenwerk sichern eine effiziente und nachhaltige Projektsteuerung in gutem Einvernehmen mit Bauherrn und Planungsteam.

3. Kernkompetenz Kostenmanagement

Die Kernkompetenz von JC ist das Kostenmanagement. Ein durchgehendes, ausgereiftes Verfahren vom ersten Planungsschritt bis zur Abrechnung begünstigt entscheidend die Einflussnahme des Bauherrn auf die Gestaltung der Baukosten. Der Bauherr muss vom Planungsbeginn bis zur Fertigstellung immer aktuell informiert, entscheidungsfähig und somit Herr des Geschehens sein.

Bauen hat einen handwerklich-experimentellen Charakter. Experimentell, da das Bauen von anspruchsvollen Bauwerken immer auch ein Planen von Prototypen bedeutet. Fassaden, Dächer sowie Gebäudetechnik sind einer permanenten Entwicklung und wechselnden gesetzlichen Anforderungen unterworfen. Gleichzeitig soll das Projekt erkennbare gestalterische Alleinstellungsmerkmale besitzen. Das gebaute Objekt wird signifikante Adresse und Imageträger des Bauherrn.

„Die Einhaltung budgetierter Baukosten entspricht einem berechtigten Grundbedürfnis von Bauherren, Investoren und Mittelgebern.“

Von den ersten Zeichnungen bis zum fertigen Objekt vergehen üblicherweise zwei bis vier Jahre. Entwickelt wird die Planung in den Ausführungsdetails bis spät in die Bauausführung hinein. Dies gilt es mit einem präzisen Kostencontrolling zu begleiten. Das hierbei angewandte Controlling-Instrument dient dabei als aktives Entscheidungs- und Steuerungsmittel und enthält darüber hinaus ein fundiertes Berichtswesen.

„Eine fundierte und abgesicherte Budgetfestlegung ist das Rückgrat der Kosteneinhaltung.“

4. Verfahren des Kostenmanagements – Eckpfeiler der Jost-Consult-Methodik

4.1 Eigenständige Kontroll-Kostenermittlung

In allen Planungsphasen erstellt JC korrespondierend zur Kostenschätzung bzw. Kostenberechnung des Architekten und der Fachplaner eine eigene detaillierte und für den Bauherrn nachvollziehbare Kontroll-Kostenermittlung.

Diese eigenständige Kontroll-Kostenermittlung JC stellt ein Alleinstellungsmerkmal innerhalb der Vielzahl der Projektsteuerer Deutschlands dar. Üblich ist bei Projektsteuerern das Kontrollieren der Kostenermittlung von Architekten und Fachplanern. Jedoch nicht die Durchführung einer vollständigen Kontroll-Kostenberechnung. Erst dadurch ist eine hohe Kostensicherheit herstellbar.

Bei der Erstellung einer vollständigen und detaillierten Kostenberechnung durch JC entsteht als positiver Nebeneffekt eine vertiefte Kenntnis aller konstruktiven und qualitativen Merkmale des Objektes von der Baugrube bis zum Dach. Fehlende grundlegende Informationen werden festgestellt.

Im Vergleich der Ergebnisse der Kostenermittlungen der Planer und JC führt eine Fülle von Faktoren immer zu unterschiedlichen Ergebnissen. Diese sind u.a. Flächenabweichungen, die Einschätzung von Einheitspreisen und Bau- bzw. Technikmaterialien, Unklarheiten zum Baugrund, zur Bauphysik, überholte Planungsstände etc.

Im Einvernehmen mit den Planern – teamorientiert, nicht konfliktorientiert – klärt JC die Differenzen zwischen den Kostenermittlungen, dies mit dem Ziel, ein abgestimmtes, verlässliches, gemeinsam getragenes Ergebnis zu erlangen.

Dieses gemeinsame Kostenergebnis wird mit dem Bauherren und den Planern zum verbindlich verabschiedeten Budget festgelegt mit einer Definition aller wichtigen Randbedingungen und Annahmen. Die Einzelbeträge, die Konstruktionsmerkmale, die Qualitätsstandards und das Mengengerüst werden Prüfsteine der weiteren Kostenentwicklung und in der Folge einer ständigen intensiven Kontrolle unterworfen.

4.2 Kostencontrolling

Das mit Bauherr, Planer und JC einvernehmlich festgelegte Budget wird Grundlage für das weitere Kostencontrolling. Für dieses hat JC EDV-Instrumente, Verfahrensschritte und Arbeitsanweisungen entwickelt, die dem Ziel dienen, mit dem vorhandenen Budget auszukommen und damit die Baukosten im Griff zu halten. Als grundlegende Voraussetzung dafür betrachtet JC unternehmerisches Denken und Handeln.

4.3 Änderungs- und Entscheidungsmanagement

Während der Laufzeit von zwei bis vier Jahren sind Projekte Veränderungen unterworfen. Nicht nur die kontinuierlichen Neuerungen im Bereich von u. a. Bau-Fassaden-Technik, Gebäudetechnik, Beleuchtungs- und Kommunikationstechnik sind dafür die Ursachen, auch interne organisatorische Veränderungen und damit verbundene veränderte Nutzungsanforderungen bewirken neue Anforderungen und Planungen.

Bauen ist ein Entwicklungsprozess, der eine Fülle von Einzelentscheidungen seitens des Bauherrn erfordert. Als qualifizierte Voraussetzung dafür liefert JC dem Bauherrn Informationen zur Bewertung von Qualitätsunterschieden, berichtet sorgfältig zu allen Änderungen und deren Auswirkungen auf Budgetsituation, Termine und Folgekosten. Das ursprünglich festgelegte Anforderungsprofil wird qualifiziert und kontrolliert fortgeschrieben.

4.4 Baubuchhaltung

JC erfasst sämtliche Kostendaten aus allen verfügbaren Quellen der Planung und der Baustelle durch aktives Nach- und Hinterfragen. Mit dem daraus resultierenden und sich ständig anpassenden Zahlenwerk erstellt der Projektsteuerer vorausschauende Kostenstatusberichte zu Händen des Bauherrn, abgestimmt mit den Planern.
Ziel während der Bauphase ist die Kostensicherheit für alle Beteiligten.

Ergebnis nach Abschluss der Baumaßnahme ist die Erstellung eines Verwendungsnachweises durch den Projektsteuerer, der allen Prüfungen und Nachfragen standhält.

5. Projektsteuerung

„Nachhaltigkeit ist heute eine Zielsetzung mit anerkannt hohem Imagewert. Der Projektsteuerer kann bei der Erarbeitung und Umsetzung der Zielvorgaben entscheidend Unterstützung geben.“

JC bildet die fachliche Stabsstelle des Bauherrn und begleitet treuhänderisch das Geschehen.

Durch seine Erfahrung verfügt der Projektsteuerer über ein Sensorium für Schwachstellen im Geschehen und für sich entwickelnde Konfliktpunkte. Als Stabsstelle des Bauherrn ist er insofern in allen Belangen der Terminierung, der Verfahrensabläufe und im Besonderen der Entscheidungsvorbereitungen Ansprechpartner.

Der Projektsteuerer moderiert die regelmäßig angesetzten Jour-fixe-Besprechungen zwischen Bauherr und Planer. Er entlastet den Bauherrn im Tagesgeschäft der Baubetreuung.

Ein wesentliches Element einer guten und vertrauensvollen Zusammenarbeit von Bauherr und Projektsteuerer ist die sinnvolle und effektive Arbeitsteilung. Sie reduziert den Aufwand der Bauherrenvertretung auf wichtige Entscheidungsmomente.

In einigen Fällen stehen hinter dem Bauherrn Aufsichtsgremien, denen er von einer erfolgreichen, zielsicheren und reibungslosen Abwicklung der Baumaßnahme berichten will. Ein guter Projektsteuerer kann dazu erheblich beitragen.

Der Projektsteuerer muss gleichzeitig über den unternehmerischen Willen verfügen, die festgelegten Ziele, in erster Linie das Budget, einzuhalten. Jedes Bauprojekt ist ein wirtschaftliches Unternehmen auf Zeit.

6. Erfahrung und Mitarbeiter

Gute und schlechte Erfahrungen aus den letzten 25 Jahren der Firma JC haben zwei wesentliche Firmenelemente hervorgebracht:

  • das Frühwarnsystem
  • das Qualitätsverständnis

„Jede Planung ist funktional und qualitativ optimierbar.“

Das zeigt exemplarisch immer wieder der Architektenwettbewerb. Hier ist das Spektrum der Möglichkeiten fast unbegrenzt. Gleiches gilt für Funktionalität, Flexibilität und Nachhaltigkeit.

Bauherren und Architekten widerfährt es manchmal, dass sie Häuser radikal umplanen oder gar abbrechen, die sie vor 20 oder 25 Jahren geplant und gebaut, vielleicht auch schon Geld investiert haben für Teilsanierungen. Die Schwachstellen dieser Gebäude sind in der Regel die folgenden:

  • mangelnde Anpassbarkeit an veränderte Anforderungen und Bestimmungen,
  • mangelnde Flexibilität der Grundriss-Gestaltung,
  • mangelnde Nachhaltigkeit der Baumaterialien und der Technik,
  • fehlendes zeitloses, qualitätsvolles und konkurrenzfähiges Erscheinungsbild.

„Neubauten und Umbauten müssen bleibende Werte schaffen.“

Dies muss bei jedem Neubau, der heute mit den Materialien Glas, Alu, Stahl und Kunststoff wesentlich komplexer entstehen kann, besonders bedacht werden. Dabei gilt als oberstes Gebot der Nachhaltigkeit, die Planung auf Flexibilität, Materialgüte und Energieeffizienz auszurichten. Ganz nüchtern ist heute festzustellen, dass die Mehrzahl der Verwaltungsgebäude, Schulgebäude, Sozialgebäude der 80er und 90er Jahre diesem Anspruch nicht genügten. Eine Modernisierung ist oft nur für 100 % der Neubaukosten zu erreichen und noch darüber hinaus unter Inkaufnahme von Bestandszwängen.

Frohe Weihnachten 2016

Wir wünschen all unseren Bauherrn, Planern und den Vertretern den verschiedenen Gewerke erholsame Weihnachten und einen guten Rutsch in ein neues gemeinsames Arbeitsjahr!

Sie erreichen uns während der Feiertage und des Jahreswechsels wie gewohnt per E-Mail über info@jostconsult.com. Im neuen Jahr sind wieder zu den gewohnten Bürozeiten für Sie erreichbar.

Die drei Thesen von Jost Consult

These I: Kosten nicht eingehalten?

Baukosten können heute zu 99 % genau ermittelt und die Risiken eindeutig erfasst und benannt werden. Jost Consult hat dazu die Methodik und das Instrumentarium in 25 Jahren Forschung und Anwendung geschaffen.
Elemente dazu sind:

  • Klare Projektdefinition
  • Eindeutige, differenzierte Bau- und Anlagenbeschreibung
  • Definition der Randbedingungen aus Grundstück, Baurecht, Erschließung, Finanzierung
  • Klare Vertragsregelungen mit den Planern zu deren Leistung und Verantwortung
  • Strukturierter Arbeitsablauf zur Kostenberechnung
  • Spezielles Aufmaß-System zur Absicherung der Mengenseite der Ermittlung
  • JC-eigene, strukturierte und verknüpfte Software, mit Schnittstellen zu Raumbuch und Aufmaß
  • JC-eigene Datenbank zu aktuellen Baupreisen

Neben der Präzisierung der Kostenberechnung bilden drei weitere Bestandteile Grundlage der 100 %igen Kostensicherheit:

  • Erfahrene Mitarbeiter mit einem Sensorium für kritische Dinge
  • Wille und Fähigkeit zum unternehmerischen Handeln um gesteckte Ziele einzuhalten
  • Kostenmanagement-Instrumentarium, das jederzeit fundierte Kosten/Planungs-Entscheidungen ermöglicht

Jost Consult kann Baukosten garantieren!

These II: Abrechnung zu hoch?

Bei 75 % der Bauprojekte werden die Kosten höher abgerechnet als vom Planer berechnet.

Das hat Gründe:

  • wesentliche kostenbeeinflussende Kriterien wurde nicht ordentlich geprüft und berechnet
  • die Randbedingungen des Grundstücks wie Baugrund, Baurecht, Schallschutz, usw. wurden zum Zeitpunkt der Kostenberechnung nicht untersucht,
  • der Erschließungsaufwand für Abbruch, Strom und Wasser/Abwasser wurde unterschätzt
  • Qualitätsstandards wurden nicht präzise diskutiert und festgelegt
  • wichtige funktionale Kriterien wurden unterschätzt wie Brandschutz, Fluchtwege, Entrauchung usw.
  • technische Anforderungen waren ungenau untersucht- in der Folge wirkten Aufwendungen für Klima, Lüftung kostenerhöhend
  • die Methodik der Kostenermittlung war nicht dem Stand der Technik entsprechend
  • fehlende Erfahrung bei kritischen Konstruktionen
  • bei Umbaumaßnahmen werden häufig zu wenig gründliche Bestandsaufnahmen gemacht

Jost Consult kann Baukosten präzise und nachvollziehbar ermitteln, Kostensicherheit und Planungssicherheit schaffen.

These III: Nicht wirtschaftlich gebaut?

Bauprojekte sind in den Investitionskosten und in den Betriebs- und Folgekosten stark steuerbar.

Dazu müssen folgende Vorkehrungen getroffen werden:

  • Planen in groben Maßstäben in stark differenzierten Varianten
  • Nutzen der Möglichkeiten eines beschränkten Wettbewerbes oder Gutachterlichen Verfahrens um die Bandbreite der Möglichkeiten zu ermessen
  • Kostenvergleich der Grundsatzalternativen
  • Prüfen der Stimmigkeit des architektonisch-technischen Gesamtkonzeptes bereits in der Phase Vorplanung

Die zehn Gebote von Jost Consult

1. Die Prioritäten des Projektes sind festzulegen.

Die Prioritäten werden bei diesem Projekt in folgender Reihenfolge festgelegt:

  • Baukosten (Budgetfestlegung, Budgeteinhaltung der Investitionskosten)
  • Qualität (Funktionalität, Flexibilität, Gestalt, Nachhaltigkeit)
  • Termine (Baubeginn, Fertigstellung, Inbetriebnahme)
  • Folgekosten/Energie (Optimierung der Energieeffizienz)

Der Bauherr und die Planer müssen ihre Entscheidungen bzw. Entscheidungsvorbereitungen während des Projektablaufs im Kontext mit dieser Festlegung der Prioritäten überprüfen.
Investitionskosten haben zur Budgeteinhaltung einen Vorrang gegenüber Folgekosten. Bei qualifizierten Vorschlägen zur Reduzierung der Folgekosten kann der Auftraggeber eine Anpassung des Budgets vornehmen. Sollte im Laufe des Projektes die Reihenfolge der Prioritäten geändert werden, z. B. durch Festschreibung eines Inbetriebnahme- oder Bezugstermins, sind die Konsequenzen durch die Planer zu benennen.

2. Die Nachvollziehbarkeit der Budgetfestlegung muss eindeutig sein.

Das Budget muss für den Bauherrn und die Planer auf transparenter Grundlage eindeutig festgelegt werden, um als Maßstab und Kontrollinstrument angewendet werden zu können. Die vorläufige Budgetfestlegung erfolgt bei diesem Projekt auf der Grundlage der Bauvoranfrage, den zugehörigen Plänen, Flächenermittlungen und Beschreibungen.
Das vorläufige Budget wird zum Abschluss der Leistungsphase 2 (Vorplanung) fortgeschrieben. Grundlage dazu ist die einvernehmlich verabschiedete Kostenschätzung zur Vorplanung.
Die endgültige Budgetfestlegung erfolgt nach Abschluss der Leistungshase 3 (Entwurfsplanung), nach Differenzbereinigung der Kostenberechnung des Architekten und der Fachplaner zur Kontrollberechnung des Projektsteuerers. Für die Umsetzung des Projektes in den Leistungsphasen 4 (Genehmigungsplanung) bis 8 (Objektüberwachung) wird das Budget im Einvernehmen mit der Geschäftsführung des Auftraggebers als Ganzes und in den Teilbeträgen festgeschrieben.
In den Leistungsphasen 1 (Grundlagenermittlung) bis 3 (Entwurfsplanung) wird die DIN 276 als Kostengliederung festgelegt. Ab Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) wird eine Gliederung nach Vergabeeinheiten angewendet.

3. Baukosten sind genau zu ermitteln.

Dazu bedarf es einer geeigneten Ermittlungstiefe, dies gilt für die Leistungsphasen 2 (Vorplanung) und 3 (Entwurfsplanung), der Klärung aller Randbedingungen, eines präzisen Mengengerüsts und einer aussagefähigen Planungstiefe. Die Grundlagen der Kalkulationspreise sind zu dokumentieren, Annahmen sind zu beschreiben. Baukosten können unter diesen Prämissen genau ermittelt, Unwägbarkeiten und Risiken benannt werden.

4. Budgetierte Kosten sind einzuhalten.

Die konsequente Kontrolle der Einzelbudgets, der kritische Blick auf Änderungen aus Planungs- und Nutzungsanforderungen, zusammen mit der geeigneten Methodik und der unternehmerischen Zielsetzung die Kosten einzuhalten, ermöglichen die Budgetsicherung. Wird im Laufe des Projektes festgestellt, dass sich Baukosten erhöhen, sind von den Planern Einsparungsvorschläge auszuarbeiten und dem Bauherrn zur Entscheidung vorzulegen. Dies erfordert u. U. auf beiden Seiten – Auftraggeber und Auftragnehmer – Verzichte zu leisten bezüglich Gestaltung, Komfort, Funktionalität, ggf. auch an Fläche und Kubatur.

5. Die Planungsgrundlage ist sakrosankt.

Mit dem Budget zusammen wird die Planungsgrundlage definiert. Sie besteht aus der Raumliste, den Flächen nach DIN 277, der dreistelligen Bau- und Anlagenbeschreibung nach DIN 276. Die Planungsgrundlage kann nur vom Bauherrn verändert werden. Planungsänderungen, die sich in Besprechungen ergeben, z. B. zur Art der Technik, der Boden-, Wand- und Deckenbekleidungen, der Bauphysik etc., werden durch Festhalten in Aktennotizen nicht automatisch zu einer neuen Planungsgrundlage. Diese bedürfen einer formellen Bestätigung durch den Bauherrn.

6. Nur die Änderungsmeldung aktualisiert Budget, Terminplan und Planungsgrundlage.

Alle Planungsänderungen werden nach Festlegung des Budgets und der zugehörigen Planungsgrundlage als Änderungsmeldungen protokolliert. Der Veranlasser, die Ursache und die Eigenschaften sind zu beschreiben, Kosten- und Terminauswirkungen zu ermitteln und dem Auftraggeber zur Entscheidung vorzulegen. Die Änderungsmeldung erspart die Ursachenforschung im Nachgang zur Realisierung des Bauvorhabens. Sie soll Planungs- und Kostensicherheit für alle Beteiligten herstellen.

7. Leistungen beauftragt der Bauherr.

Alle Planer- und Bauverträge werden vom Projektsteuerer auf der Grundlage der fachlichen Zuarbeit von Architekt und Fachplanern vorbereitet und dem Auftraggeber zur Erstellung der Auftragsdokumente übergeben. Die Leistungsbeschreibung der Planerverträge soll zu den zu erbringenden Aufgaben, Pflichten und Rechten Klarheit schaffen. Alle Planungs- und Bauleistungen werden ausschließlich vom Auftraggeber beauftragt, basierend auf Vorbereitung des Projektsteuerers. Dies gilt für die Erstbeauftragungen und für die Nachträge.

8. Bauaufträge müssen verbindlich sein.

Keine Selbstverständlichkeit! Wenn die Massen aus einer Entwurfsplanung entnommen werden, können sie nicht präzise sein. Nur eine weit entwickelte Ausführungsplanung kann die Grundlage einer VOB-gerechten vollständigen Leistungsbeschreibung bilden. Jost Consult favorisiert den Abschluss von Pauschalverträgen. Die Kontrolle der Planung, der Massen und Leistungen durch das ausführende Unternehmen vor Beauftragung erhöht die Kostensicherheit erheblich. Mit der Festschreibung eines Bauvertrags muss die zugehörige Ausführungsplanung gekennzeichnet mit „zur Ausführung freigegeben“ Vertragsbestandteil werden.

9. Nachträge sind verboten.

Ein sorgfältig vorbereiteter Bau- oder Technikauftrag auf verabschiedeter Planung soll Nachträge vermeiden. Nachträge sind nur aus Nutzungs-/Planungsänderungen begründbar. Nachträge sind nur wirksam, wenn sie förmlich vom Bauherrn beauftragt werden. Nachträge aus falscher Leistungsbeschreibung oder Mengenermittlungen berühren direkt den Verantwortungsbereich des Planers.

10. Es wird nur bezahlt, was beauftragt ist.

Leistungen in Abschlagsrechnungen, die den vertraglichen Anspruch übersteigen, sind nicht vergütungsfähig. Massenmehrungen, Zusatzleistungen und Stundenlohnarbeiten sind als Nachtrag von der ausführenden Firma anzubieten, vom Planer sorgfältig zu prüfen und zu begründen. Sie bedürfen der Freigabe durch Jost Consult und der förmlichen Beauftragung durch den Auftraggeber.

Der Fluch der „ersten Zahl“

Wie oft ist es schon passiert, dass eine Kostenschätzung nicht mit den wirklichen Kosten übereinstimmt, sondern diese sogar übermäßig weit übersteigt… Woran liegt so etwas, und wie kann es in den Griff bekommen werden?

Die Geschichte beginnt mit einem Anruf: Der Bauherr, ein Mitglied der Geschäftsleitung eines Industrieunternehmens, ruft beim Architekten an und beschreibt ihm seine Bauabsichten: Ein Produktionsgebäude für Maschinenbau, eine Halle ca. 10.000 m², ein Lager 5.000 m², Büros für 50 Angestellte und ein Sozialtrakt für alle 250 Mitarbeiter mit Kantine. Wo? Draußen im Industriegebiet, sozusagen auf der grünen Wiese. Ein einfacher Fall. Hat der Architekt Interesse, Zeit und Kapazität? Dann sollte man sich doch in den nächsten Tagen treffen, um weitere Einzelheiten zu besprechen.

Es folgen eine Besichtigung des Büros sehr repräsentativ und eine kurze Rundreise zu verschiedenen in der letzten Zeit gebauten Objekten. Bei Wein und gutem Essen kommt man sich näher – näher auch der Frage nach den Kosten. Der Architekt winkt ab, so auf die Schnelle mag er keine Zahl in die Luft setzen. Man sollte doch erst den Vorentwurf abwarten.

Doch der Bauherr besteht aus mehreren Geschäftsführern, und einer befasst sich nur mit den Finanzen des Unternehmens. Der Haushalt für die kommenden Jahre muss in Kürze vom Vorstand verabschiedet werden. Dazu ist der Mittelbedarf auch für unser Industrieprojekt anzumelden.

Ein erneuter Anruf beim Architekten. Er hat zwar noch keinen Auftrag, mit der Planung soll er nach Verabschiedung des Haushalts beginnen, aber man braucht doch bitte eine „erste Zahl“. Die Anforderungen an die Genauigkeit seien nicht sehr hoch. Der Architekt lässt sich von seinen Projektleitern m²- und m³-Werte seiner letzten Bauten geben. Mit Fax geht zwei Stunden später eine Kostenschätzung mit folgendem Inhalt an den bauwilligen Technik-Geschäftsführer:

Baukosten mit Außenanlagen ohne Nebenkosten = 26 Mio. Euro.

Das ist ein Wort! Noch ist nichts geplant und schon gar nicht gebaut, und schon wissen wir, was es kostet. Schwarz auf weiß, und ein hochinteressiertes und entscheidungsfähiges Gremium hat es mit großer Aufmerksamkeit zur Kenntnis genommen. Der Vorstand zeigt sich guten Mutes für die Zukunft und sagt ja zur Investition.

Die Planung beginnt. Vorentwurf, Entwurf werden in kurzer Zeit durchgeführt, gilt es doch, einen schnellen Baubeginn anzusteuern. Die Produktion wartet dringend auf die Erweiterung ihrer Kapazitäten, um auf den schnell wachsenden Markt reagieren zu können.

Die Generalunternehmer-Ausschreibung wird parallel zum Entwurf erstellt. Der Bauherr muss vor Versand der Ausschreibung das Projekt offiziell vom Vorstand verabschieden lassen. Also wird eine Kostenberechnung kurzfristig notwendig. Da das GU-LV bereits vorliegt, kann es ausgepreist werden, um eine zuverlässige Zahl zu ermitteln. Doch nun kommt Sand ins Getriebe. Die neuen Gesamtkosten betragen 39 Mio. Euro. Hektische Tage und Stunden. Wie soll man sich verhalten?

Das Problem dem Bauherrn weitergeben oder versuchen, durch Überarbeitung des Projekts die Kosten zu reduzieren? Wie auch immer, es muss erst einmal versucht werden, die Unterschiede zwischen der ersten Zahl und dem Kostenanschlag zu erklären. Die Analyse zeigt vier Hauptfaktoren:

1. Andere Randbedingungen: Der Baugrund ist schlecht, Austausch des Bodens: +1,2 Mio.
Die Technikzentrale muss gleichzeitig zusätzliche Anlagen für den bestehenden Altbau aufnehmen: +2,3 Mio.
2. Größer: Die Produktionshalle ist 2.000 m² größer geworden: +2,8 Mio.
3. Schöner: An das Erscheinungsbild werden höhere Anforderungen gestellt, um den High-Tech-Charakter und die Innovationskraft zum Ausdruck zu bringen. Fassaden- und Dachkosten erhöhen sich um: +3,3 Mio.
4. Besser: Der Maschinenbau ist im Wandel. Der Anteil der Elektronik wächst schnell. Ein Teil der Halle erhält Elektronik-Arbeitsplätze, d. h. Bereiche mit hohem Installationsgrad und entsprechendem baulichem Aufwand: +3,4 Mio.

Die Situation ist für den Architekten klar. Einsparungen beim Entwurf können die Differenz zum ursprünglichen Budget nicht auffangen. Der Bauherr muss mit einbezogen werden. Der größte Teil der Mehrkosten beruht auf zusätzlichen Anforderungen. Der Bauherr ist verunsichert. Mit der Investsumme wird das Projekt den Segen des Vorstandes nicht finden. Er sieht schon eine völlig neue Situation entstehen, die Diskussion vor einem Jahr über eine Verlagerung der Produktion ins Ausland wird wieder aktuell – das Projekt ist gefährdet. Es muss schnell und zielgerichtet gehandelt werden, um rettend eingreifen zu können.

Was ist schiefgelaufen? Versäumnisse des Architekten oder des Bauherrn? Im Zweifelsfall muss man die Vertragsgrundlage heranziehen, d. h. in diesem Fall die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Diese fordert vom Planer nach dem Vorentwurf Kostenschätzung, nach dem Entwurf eine Kostenberechnung und nach dem Erstellen der LVs einen Kostenanschlag. Zur Genauigkeit oder zur Methode dieser Kostenermittlungen steht keine konkrete Angabe in der HOAI, im Unterschied beispielsweise zu den Schweizer Kollegen. Dort werden die Abweichungstoleranzen in der Honorarordnung begrenzt (SIA 102):

  • Kostenschätzung ± 15%
  • Kostenvoranschlag ± 10%
  • Kosten(vor)anschlag ± 10%

Einen Hinweis gibt die HOAI: Sie verweist auf die DIN 276. Diese besteht aus einer Kostengliederung und Formblättern sowie Definitionen für die einzelnen Kostenermittlungen. Hier wird erklärt, dass die Kostenschätzung „zur überschlägigen Ermittlung der Gesamtkosten“, die Kostenberechnung „zur Ermittlung der angenäherten Gesamtkosten“ und erst der Kostenanschlag „zur genauen Ermittlung der tatsächlich zu erwartenden Gesamtkosten“ dient. In unserem Beispiel wurde also nach den einschlägigen Normen verfahren. Also muss der Fehler anderswo liegen.

Zu Beginn der Planung war nur sehr wenig über das Projekt bekannt. Nicht nur der Architekt, auch der Bauherr hat sich wesentliche Projekt-Grundlagen erst in der engeren Zusammenarbeit mit dem Planer entwickelt.

Wie entwickelt sich denn die Menge der Informationen im Laufe eines Projekts? Indikatoren für die Informationsmenge sind

a) die Anzahl der Pläne und Details in den einzelnen Projektphasen,
b) die Menge Papier, die beschrieben werden muss mit Bau- und Anlagenbeschreibungen, Leistungsverzeichnissen etc. (ohne Jour-fixe-Protokolle und Briefverkehr),
c) der Planungs- und Bauleitungsaufwand im Büro, messbar an der Vergütung, die der Architekt in den einzelnen Phasen erhält.

Für unser Industrieprojekt ergibt sich also ein Mengengerüst.
Besteht nun ein Zusammenhang zwischen der Entwicklung der Papiermenge als Informationsmenge und der Kostensicherheit? Betrachten Sie hierzu bitte die zweite Grafik (nur im PDF zu sehen).

Die hier dargestellte Informationsmenge hat den Zweck, Ausführungsanweisungen an die bauausführenden Firmen zu geben – eine sehr breite und detaillierte Information. Dies ist jedoch nicht gleichzusetzen mit den wesentlichen das Projekt bestimmenden Faktoren. Die Bauaufgabe und die Baukosten werden durch acht Einflussgrößen definiert. Nicht alle diese Faktoren sind in gleicher Weise beeinflussbar. Direkt steuerbar durch Bauherr und Planer sind

  1. Die Größe: Mehr muss teurer werden! Häufig letztes Mittel von Kosteneinsparungen: die Etappenbauweise = erst mal weniger bauen,
  2. Die Qualität/der Standard: Zum Beispiel Fassaden zwischen 300 Euro/m² und 1.500 Euro/m² zeigen eine große Beeinflussungsmöglichkeit auf. Diese setzt sich fort in allen funktionalen Elementen des Projekts,
  3. Die Gebäudeform: Flach- oder Hochbau, stark oder wenig gegliederte Baukörper beeinflussen primär Fassaden- und Dachkosten,
  4. Der Installationsgrad: Klimatisieren oder reine Luft durchs Fenster ist häufig die Frage; starken Einfluss haben heute auch Informationssysteme und ihre Folgewirkungen auf den baulichen Ausbau wie Doppelböden und abgehängte Decken.

Weniger beeinflussbar sind

  1. Das Grundstück und die relevanten Randbedingungen aus der Lage, Bauordnungen und den Auflagen,
  2. Die Funktion beziehungsweise die Nutzungsart,
  3. Die Zeit im Sinne von Planungszeitraum und Bauzeit. Eine starke Verkürzung kann zu Mehrkosten führen, da nicht immer die gewünschte Planungstiefe rechtzeitig erreicht wird. Es müssen Kompromisse zwischen Zeit- und Kostenpriorität gemacht werden.

In den Händen des Planers liegt die Organisation beziehungsweise die Effizienz der Kostenplanung.
Bei den Projekten, bei denen konsequent Kostenmanagement von Anfang an eingesetzt wird, ist ein klarer Trend zur Senkung der Baukosten bemerkbar (Bild 4). Wirkungsvolle Kostenplanung erfordert ein umfassendes Instrumentarium, bestehend aus

  • methodischen Grundlagen für Kostenermittlung und Kostenverfolgung, und
  • einer Kostenstruktur, die speziell für die ersten konzeptionellen Planungsschritte geeignet ist. Die Einführung der DIN 276 mit der Gliederung des Bauwerks in funktionale Elemente hat hier eine wichtige Grundlage geschaffen. Die Schweiz hat gleichgezogen mit der sogenannten Baukostenanalyse nach Gebäudeelementen.

Wie hätte unser Industrieprojekt besser begonnen, wie die Kostensicherheit von Anfang an verbessert werden können? Betrachten Sie dazu Bild 5. Die Informationsmenge und die Informationsqualität muss am Anfang deutlich verbessert werden. Der Generalübernehmer oder Totalübernehmer, wie er in der Schweiz genannt wird, muss aus eigenwirtschaftlichen Gründen so handeln. Alles genau beschreiben und staunen, wieviel Informationen, seien es nur Annahmen, früh zusammen kommen.

Folgende Maßnahmen sichern einen besseren Projektstart:

  1. Intensives Brainstorming zur Aufgabenstellung und zu den Prioritäten des Projekts vor Beginn der Entwurfsarbeit. Nutzung der Technik des sog. „Project Brief“. Beantworten aller 10 PM-Fragen zum Project Brief (Outcomes, Objectives, Deliverables, Scope, Approach, Exclusions, Constraints, Business Case, Quality Expectations, Risk Assessment). Das englische PM macht vor, wie man ein Projekt startet. Wer diese Fragen konsequent beantwortet hat, stellt Planungs- und Kostensicherheit dar. Wenn der Bauherr mit einbezogen wird ins Brainstorming und den Project Brief, entsteht parallel ein Konsens, der weit trägt.
  2. Weitgehende Beschreibung der Aufgabenstellung und aller Projekt- und Kostenfaktoren, konsequente Projektbeschreibung nach DIN 276 dreistellig, Definition aller Randbedingungen, Nutzungsfaktoren, Gestaltungsabsichten, Flexibilitätskriterien usw.
  3. Detaillierte Kostenschätzung mit Leitpositionen und Mengengerüst zum Vorentwurf nach DIN 276 dreistellig mit einer Genauigkeit von ± 10 Prozent.
  4. Kostenberechnung zum Entwurf mit einer Genauigkeit von ± 5 Prozent nach Berechnungselementen zur definitiven Budget-Absicherung.

Alle Beteiligten erhalten dadurch frühzeitig einen hohen Kenntnisstand zum Projekt, so dass keine so exzessiven und kostenintensiven Abweichungen mehr vorkommen können. Ideale Randbedingungen also für reibungsfreie, kreative Tage und ruhige Nächte…

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