Die drei Thesen von Jost Consult

These I: Kosten nicht eingehalten?

Baukosten können heute zu 99 % genau ermittelt und die Risiken eindeutig erfasst und benannt werden. Jost Consult hat dazu die Methodik und das Instrumentarium in 25 Jahren Forschung und Anwendung geschaffen.
Elemente dazu sind:

  • Klare Projektdefinition
  • Eindeutige, differenzierte Bau- und Anlagenbeschreibung
  • Definition der Randbedingungen aus Grundstück, Baurecht, Erschließung, Finanzierung
  • Klare Vertragsregelungen mit den Planern zu deren Leistung und Verantwortung
  • Strukturierter Arbeitsablauf zur Kostenberechnung
  • Spezielles Aufmaß-System zur Absicherung der Mengenseite der Ermittlung
  • JC-eigene, strukturierte und verknüpfte Software, mit Schnittstellen zu Raumbuch und Aufmaß
  • JC-eigene Datenbank zu aktuellen Baupreisen

Neben der Präzisierung der Kostenberechnung bilden drei weitere Bestandteile Grundlage der 100 %igen Kostensicherheit:

  • Erfahrene Mitarbeiter mit einem Sensorium für kritische Dinge
  • Wille und Fähigkeit zum unternehmerischen Handeln um gesteckte Ziele einzuhalten
  • Kostenmanagement-Instrumentarium, das jederzeit fundierte Kosten/Planungs-Entscheidungen ermöglicht

Jost Consult kann Baukosten garantieren!

These II: Abrechnung zu hoch?

Bei 75 % der Bauprojekte werden die Kosten höher abgerechnet als vom Planer berechnet.

Das hat Gründe:

  • wesentliche kostenbeeinflussende Kriterien wurde nicht ordentlich geprüft und berechnet
  • die Randbedingungen des Grundstücks wie Baugrund, Baurecht, Schallschutz, usw. wurden zum Zeitpunkt der Kostenberechnung nicht untersucht,
  • der Erschließungsaufwand für Abbruch, Strom und Wasser/Abwasser wurde unterschätzt
  • Qualitätsstandards wurden nicht präzise diskutiert und festgelegt
  • wichtige funktionale Kriterien wurden unterschätzt wie Brandschutz, Fluchtwege, Entrauchung usw.
  • technische Anforderungen waren ungenau untersucht- in der Folge wirkten Aufwendungen für Klima, Lüftung kostenerhöhend
  • die Methodik der Kostenermittlung war nicht dem Stand der Technik entsprechend
  • fehlende Erfahrung bei kritischen Konstruktionen
  • bei Umbaumaßnahmen werden häufig zu wenig gründliche Bestandsaufnahmen gemacht

Jost Consult kann Baukosten präzise und nachvollziehbar ermitteln, Kostensicherheit und Planungssicherheit schaffen.

These III: Nicht wirtschaftlich gebaut?

Bauprojekte sind in den Investitionskosten und in den Betriebs- und Folgekosten stark steuerbar.

Dazu müssen folgende Vorkehrungen getroffen werden:

  • Planen in groben Maßstäben in stark differenzierten Varianten
  • Nutzen der Möglichkeiten eines beschränkten Wettbewerbes oder Gutachterlichen Verfahrens um die Bandbreite der Möglichkeiten zu ermessen
  • Kostenvergleich der Grundsatzalternativen
  • Prüfen der Stimmigkeit des architektonisch-technischen Gesamtkonzeptes bereits in der Phase Vorplanung

Die zehn Gebote von Jost Consult

1. Die Prioritäten des Projektes sind festzulegen.

Die Prioritäten werden bei diesem Projekt in folgender Reihenfolge festgelegt:

  • Baukosten (Budgetfestlegung, Budgeteinhaltung der Investitionskosten)
  • Qualität (Funktionalität, Flexibilität, Gestalt, Nachhaltigkeit)
  • Termine (Baubeginn, Fertigstellung, Inbetriebnahme)
  • Folgekosten/Energie (Optimierung der Energieeffizienz)

Der Bauherr und die Planer müssen ihre Entscheidungen bzw. Entscheidungsvorbereitungen während des Projektablaufs im Kontext mit dieser Festlegung der Prioritäten überprüfen.
Investitionskosten haben zur Budgeteinhaltung einen Vorrang gegenüber Folgekosten. Bei qualifizierten Vorschlägen zur Reduzierung der Folgekosten kann der Auftraggeber eine Anpassung des Budgets vornehmen. Sollte im Laufe des Projektes die Reihenfolge der Prioritäten geändert werden, z. B. durch Festschreibung eines Inbetriebnahme- oder Bezugstermins, sind die Konsequenzen durch die Planer zu benennen.

2. Die Nachvollziehbarkeit der Budgetfestlegung muss eindeutig sein.

Das Budget muss für den Bauherrn und die Planer auf transparenter Grundlage eindeutig festgelegt werden, um als Maßstab und Kontrollinstrument angewendet werden zu können. Die vorläufige Budgetfestlegung erfolgt bei diesem Projekt auf der Grundlage der Bauvoranfrage, den zugehörigen Plänen, Flächenermittlungen und Beschreibungen.
Das vorläufige Budget wird zum Abschluss der Leistungsphase 2 (Vorplanung) fortgeschrieben. Grundlage dazu ist die einvernehmlich verabschiedete Kostenschätzung zur Vorplanung.
Die endgültige Budgetfestlegung erfolgt nach Abschluss der Leistungshase 3 (Entwurfsplanung), nach Differenzbereinigung der Kostenberechnung des Architekten und der Fachplaner zur Kontrollberechnung des Projektsteuerers. Für die Umsetzung des Projektes in den Leistungsphasen 4 (Genehmigungsplanung) bis 8 (Objektüberwachung) wird das Budget im Einvernehmen mit der Geschäftsführung des Auftraggebers als Ganzes und in den Teilbeträgen festgeschrieben.
In den Leistungsphasen 1 (Grundlagenermittlung) bis 3 (Entwurfsplanung) wird die DIN 276 als Kostengliederung festgelegt. Ab Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) wird eine Gliederung nach Vergabeeinheiten angewendet.

3. Baukosten sind genau zu ermitteln.

Dazu bedarf es einer geeigneten Ermittlungstiefe, dies gilt für die Leistungsphasen 2 (Vorplanung) und 3 (Entwurfsplanung), der Klärung aller Randbedingungen, eines präzisen Mengengerüsts und einer aussagefähigen Planungstiefe. Die Grundlagen der Kalkulationspreise sind zu dokumentieren, Annahmen sind zu beschreiben. Baukosten können unter diesen Prämissen genau ermittelt, Unwägbarkeiten und Risiken benannt werden.

4. Budgetierte Kosten sind einzuhalten.

Die konsequente Kontrolle der Einzelbudgets, der kritische Blick auf Änderungen aus Planungs- und Nutzungsanforderungen, zusammen mit der geeigneten Methodik und der unternehmerischen Zielsetzung die Kosten einzuhalten, ermöglichen die Budgetsicherung. Wird im Laufe des Projektes festgestellt, dass sich Baukosten erhöhen, sind von den Planern Einsparungsvorschläge auszuarbeiten und dem Bauherrn zur Entscheidung vorzulegen. Dies erfordert u. U. auf beiden Seiten – Auftraggeber und Auftragnehmer – Verzichte zu leisten bezüglich Gestaltung, Komfort, Funktionalität, ggf. auch an Fläche und Kubatur.

5. Die Planungsgrundlage ist sakrosankt.

Mit dem Budget zusammen wird die Planungsgrundlage definiert. Sie besteht aus der Raumliste, den Flächen nach DIN 277, der dreistelligen Bau- und Anlagenbeschreibung nach DIN 276. Die Planungsgrundlage kann nur vom Bauherrn verändert werden. Planungsänderungen, die sich in Besprechungen ergeben, z. B. zur Art der Technik, der Boden-, Wand- und Deckenbekleidungen, der Bauphysik etc., werden durch Festhalten in Aktennotizen nicht automatisch zu einer neuen Planungsgrundlage. Diese bedürfen einer formellen Bestätigung durch den Bauherrn.

6. Nur die Änderungsmeldung aktualisiert Budget, Terminplan und Planungsgrundlage.

Alle Planungsänderungen werden nach Festlegung des Budgets und der zugehörigen Planungsgrundlage als Änderungsmeldungen protokolliert. Der Veranlasser, die Ursache und die Eigenschaften sind zu beschreiben, Kosten- und Terminauswirkungen zu ermitteln und dem Auftraggeber zur Entscheidung vorzulegen. Die Änderungsmeldung erspart die Ursachenforschung im Nachgang zur Realisierung des Bauvorhabens. Sie soll Planungs- und Kostensicherheit für alle Beteiligten herstellen.

7. Leistungen beauftragt der Bauherr.

Alle Planer- und Bauverträge werden vom Projektsteuerer auf der Grundlage der fachlichen Zuarbeit von Architekt und Fachplanern vorbereitet und dem Auftraggeber zur Erstellung der Auftragsdokumente übergeben. Die Leistungsbeschreibung der Planerverträge soll zu den zu erbringenden Aufgaben, Pflichten und Rechten Klarheit schaffen. Alle Planungs- und Bauleistungen werden ausschließlich vom Auftraggeber beauftragt, basierend auf Vorbereitung des Projektsteuerers. Dies gilt für die Erstbeauftragungen und für die Nachträge.

8. Bauaufträge müssen verbindlich sein.

Keine Selbstverständlichkeit! Wenn die Massen aus einer Entwurfsplanung entnommen werden, können sie nicht präzise sein. Nur eine weit entwickelte Ausführungsplanung kann die Grundlage einer VOB-gerechten vollständigen Leistungsbeschreibung bilden. Jost Consult favorisiert den Abschluss von Pauschalverträgen. Die Kontrolle der Planung, der Massen und Leistungen durch das ausführende Unternehmen vor Beauftragung erhöht die Kostensicherheit erheblich. Mit der Festschreibung eines Bauvertrags muss die zugehörige Ausführungsplanung gekennzeichnet mit „zur Ausführung freigegeben“ Vertragsbestandteil werden.

9. Nachträge sind verboten.

Ein sorgfältig vorbereiteter Bau- oder Technikauftrag auf verabschiedeter Planung soll Nachträge vermeiden. Nachträge sind nur aus Nutzungs-/Planungsänderungen begründbar. Nachträge sind nur wirksam, wenn sie förmlich vom Bauherrn beauftragt werden. Nachträge aus falscher Leistungsbeschreibung oder Mengenermittlungen berühren direkt den Verantwortungsbereich des Planers.

10. Es wird nur bezahlt, was beauftragt ist.

Leistungen in Abschlagsrechnungen, die den vertraglichen Anspruch übersteigen, sind nicht vergütungsfähig. Massenmehrungen, Zusatzleistungen und Stundenlohnarbeiten sind als Nachtrag von der ausführenden Firma anzubieten, vom Planer sorgfältig zu prüfen und zu begründen. Sie bedürfen der Freigabe durch Jost Consult und der förmlichen Beauftragung durch den Auftraggeber.